KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞ ORANI OLARAK BELİRLENEN "TEFE/TÜFE ORTALAMASI" KURALI GEÇERLİ MİDİR?
Bilindiği üzere uygulamada, yeni dönem için yapılacak kira sözleşmelerinde artış miktarı TÜFE’ ye göre belirlenmektedir. 01.01.2019 tarihinden önce ise ÜFE ‘ye göre belirlenmekteydi. Günümüzde TÜFE ve ÜFE arasındaki makasın oldukça açık olduğu dikkate alındığında TÜFE’ ye göre aksiyon alınmasının kiracılar açısından oldukça önemli olduğu ve uygulamanın doğru olduğu görülmektedir.
2019 öncesi düzenlenen kira sözleşmelerinden kalma “TEFE/TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülleri kanundaki düzenlemeler karşısında geçerliliğini yitirmiştir. Bu husus kiracı ve kiralayanlar tarafından dikkate alınmalıdır. Zaten TEFE diye bir istatistik türü kalmamıştır, bunun yerine Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi yani Yİ-ÜFE oranı kullanılmaktadır.
KİRA ARTIŞI NEYE GÖRE BELİRLENİR?
6098 Sy Türk Borçlar Kanunu’nun 1/1/2019 tarihinden geçerli olmak üzere Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları başlığı altında düzenlenen 344. Maddesinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır demekle, kira bedelinde uygulanabilecek tavan artış miktarını belirlemiştir. Kısacası konut ve çatılı işyerlerinde TÜFE’yi aşacak şekilde kira artışı uygulanamaz. Taraflar kararlaştırsa dahi kanunen geçersizdir.
MÜLK SAHİBİ FAHİŞ ZAM İSTERSE NE OLUR?
Burada mülk sahibinin isteyeceği kira zam oranının TÜFE’yi aşması kanunen mümkün değildir. Dolayısıyla bu halin mülk sahibini tatmin etmemesi sebebiyle kiracısının tahliyesini istemesi mümkün değildir.
KİRA MİKTARI PİYASANIN ÇOK ALTINDA KALIRSA NE OLUR?
Bir diğer hususta mülkün kirasının, günümüz kira bedellerinin çok altında kalması sorunudur. Uzun süreli kiralayan ve kiracı ilişkilerinde kira bedellerinin seneler içinde, günümüz piyasasının çok altında kaldığı görülmektedir. Öyle ki bu kira bedelleri seneler içinde düzenli olarak kira artışı yapılmasına rağmen yine de piyasanın altında kalmaktadır. Böyle durumlarda taraflar arasındaki kira birlikteliği 5. Yılını doldurmuş ise, mülk sahibi kira tespit ve uyarlama davası açarak kiranın rayiç kira bedellerine yaklaştırılmasını talep edebilir.
YASAL ZAMLAR NETİCESİNDE MEVCUT KİRA PİYASANIN ÇOK ÜZERİNE ÇIKARSA KİRACI NE YAPABİLİR?
Kiracının zaten piyasa koşullarına göre yüksek bir bedelden kiraya girdiği durumlarda, takip eden kira dönemlerinde kanuna uygun şekilde kira artırımı yapılması ile birlikte, kira bedeli günümüz rayiç kira bedellerinin çok çok üzerine çıkmış, katlanılamaz bir hal almış olabilir. Böyle durumlarda kiracıda 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir. Bu durumda da yine kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişen oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde tespit edilir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yorumlar